不動産広告について

住まいや住まいを建てる土地を探す場合、予算、家族構成、購入目的、将来設計、生活利便性、環境及び趣味などの様々な条件を整理し、いろいろなところから情報を集めて検討されると思います。最近ではインターネットの普及によって住まいに関する情報の入手が簡単になり、その情報量も飛躍的に増大しています。
しかしながら、個々の物件についての情報は、その多くが不動産業者の出している新聞折込チラシ、ダイレクトメール、住宅情報誌、インターネットなどの広告に頼らないと知ることが困難です。しかも、多くの業者が積極的に広告を行っていますが、消費者にとって不利な情報は十分に表示されない傾向があります。
不動産広告には、宅地建物取引業法のほか、広く一般的に広告に対して適用される法令による規制も受けますが、その他にも一定のルールが決められています。これらの規制やルールを知っておくことは、広告に表示された物件の情報が正しい情報であるかどうかを見分けることができるとともに、その物件の内容や取引などで注意すべき点を見つけることにも役立ちます。
広告はその宅地建物取引業者の営業姿勢の表れです。よい広告とは、法令やルールに違反しないことはもちろん、消費者にとって不利な情報もきちんと表示し、正確で情報量の豊かな広告であるといえるでしょう。

不動産広告に対する主な規制

宅地建物取引業法

誇大広告等の禁止（32条）

• 宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、その広告をする宅地又は建物の次の事項について、著しく事実と違う表示をしたり、実際のものよりも著しく優れているとか有利であると誤認させるような表示をしてはいけません。

1. 所在（取引物件の場所)
2. 規模（面積や間取り）
3. 形質（形状及び性質）
4. 現在又は将来の利用の制限
5. 現在又は将来の環境
6. 現在又は将来の交通その他の利便
7. 代金、借賃等の対価の額又はその支払方法
8. 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせん

• 「著しく事実と違う表示」とは、広告に表示されていることと実際のものとの違いを知っていれば、消費者がその広告に誘われないのがあたりまえであるものです。
  例えば、市街化調整区域に所在するのに市街化区域と表示した場合、築後10年を経過しているのに築後1年と表示した場合、地目が農地である土地を宅地として表示した場合などは「虚偽広告」に当たります。
• 「実際のものよりも著しく優れているとか有利であると誤認させるような表示」とは、宅地建物の取引についての専門的な知識や、その物件についての正しい情報を持っていない消費者を誤って認識させる程度のものをいいます。
  例えば、実際は駅まで4キロメートルの道のりであるのに、直線距離が1キロメートル程度なので、広告に「駅まで1キロメートルの好立地」と表示した場合は、「駅まで1キロメートルの道のりである」と消費者が誤って認識するので「誇大広告」に当たります。
• その他、本来はその物件を売ったり仲介したりするつもりがないのに、客集めする目的で条件の良い物件を広告し、実際はそれより条件の劣る他の物件を売ったり仲介したりしようとする、いわゆる「おとり広告」や、実際には物件が存在しない「虚偽広告」も誇大広告等にあたります。

広告の開始時期の制限（33条）

• 未完成の宅地や建物については、宅地建物取引業者はその宅地や建物の工事に関して必要な許可等を受けなければ売買その他の業務に関する広告を行うことはできません。
  ここでいう必要な許可とは、都市計画法第29条の開発許可や建築基準法第6条の建築確認の他、宅地建物取引業法施行令第2条の5に規定されたその他の法令に基づく許可等の処分です。
  なお、この場合に、宅地建物取引業者は売買に係る契約や仲介も行うことはできません。（36条）

取引態様の明示（34条）

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、貸借等に関する広告をするときは、取引態様の別を明示しなければなりません。取引態様の別とは、業者自身が売主（又は買主）になるのか、契約当事者の代理をするのか、あるいは当事者間の契約の仲介（媒介）を行うのかの別のことです。

不当景品類及び不当表示防止法

不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）第4条では、次の3つの表示を「不当表示」として禁止しています。

商品の内容に関する不当表示（第1号）

商品又は役務の品質、規格その他の内容について、一般消費者に対し、実際のものよりも著しく優良であると示し、又は事実に相違して当該事業者と競争関係にある他の事業者に係るものよりも著しく優良であると示すことにより、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認められる表示

取引条件に関する不当表示（第2号）

商品又は役務の価格その他の取引条件について、実際のもの又は当該事業者と競争関係にある他の事業者に係るものよりも取引の相手方に著しく有利であると一般消費者に誤認されるため、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認められる表示

商品・役務の取引に関する事項についての不当表示（第3号）

前2号に掲げるもののほか、商品又は役務の取引に関する事項について一般消費者に誤認されるおそれがある表示であつて、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認めて公正取引委員会が指定するもの
（補足）具体的には、「不動産のおとり広告に関する表示」等が指定されています。

屋外広告物条例

屋外広告物法に基づいて都道府県、指定都市、中核市、景観行政団体である市町村が制定した条例により、一定の場所等での屋外広告物（立看板、はり紙、のぼり、広告板、広告塔など）の設置又は表示が禁止されています。

和歌山県では、この条例により、電柱、信号機、道路標識、ガードレールや歩道さくへのはり紙、はり札、立看板の設置を禁止しています。

和歌山県の屋外広告物条例はこちら（都市政策課ホームページへリンクします）

不動産の公正競争規約

不動産の公正競争規約は、自由で公正な競争のために業界自らが決めた自主的なルールで、いわば不動産広告のルールブック集です。この規約自体は、法律ではありませんが、「不当景品類及び不当表示防止法」（景品表示法）の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けたものです。
業界の自主ルールですので、この規約が適用されるのは、この規約を運用する 不動産公正取引協議会の加盟(構成)団体に所属する会員業者に対してであって、会員でない業者には適用されません。しかしながら、非会員業者についても「不当景品類及び不当表示防止法」（景品表示法）の対象になり、公正取引委員会はこの法律の運用に当たっては、不動産の公正競争規約を参考にすることとされています。
この規約を守らなかった会員業者に対しては、注意、警告、又は違約金を課徴することができる罰則規定が適用されます。
この規約についての詳しい内容は、下記の不動産公正取引協議会にお問い合わせください。

公益社団法人近畿地区不動産公正取引協議会（外部リンク）

不動産公正取引協議会連合会（外部リンク）