物件調書解説

⑴入札参加申込書にはこの名称を記入してください

⑵ 「所在地」は登記簿に記載された所在及び地番で、必ずしも住所とは一致しません。市町村で住居表示が実施されている場合はかっこ内に住居表示（通常言う「住所」）を記載しています。

(3) 登記簿に記載された土地の面積です。実際に測量した面積と異なる場合はかっこ内に測量面積を記載しています。

(4) 登記簿に記載された地目です。宅地や雑種地など土地の状況を表します。

(5) 登記簿の地目に拘らず、実際の土地の状況を記載します。

(6) 幅員がどれぐらいの道路（公道）または私道とどのように接続しているかを記載しています。

(7) 都市計画法により定められた都市計画区域を記載しています。

(8) 土地の利用のあり方を決める基本的なもので、用途地域別に建築物の用途、容積率、建ぺい率、高さ等が規制されます。

(9) 都市計画により定められた建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度です。

(10) 都市計画により定められた延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度です。

(11) 市街地における火災の危険を防除するために、建築物の構造等が規制された地区です。

(12) 用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区です。

(13) 都市における自然的景観を良好に保つために建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採等について規制された地区です。

(14) 日影による中高層の建築物の高さの制限です。冬至日において建築物が8時から16時まで（北海道以外）に発生する日影の量を制限することで建築物の形態を制限するものです。

(15) 上記のほか、土地の形質の変更または建築物にかかる制限が存在する場合に記載します。

(16) 土地の一部に私道（通行地役権の目的となっているようなものなどを含む）の敷地が含まれているため、その部分の敷地に建物を建築できない等の制限を受ける等の制限の有無です。

(17)登記簿に記載された建物の家屋番号です。

(18)登記簿に記載された建物の種類等です。

(19)登記簿に記載された建物の構造と間取りを記載しています。

(20)登記簿に記載された建物の床面積です。

都市計画法

• 都市計画法（外部リンク）
• 詳しくは都市政策課のページを参照

都市計画区域及び準都市計画区域

都市計画区域とは、都市計画を策定する区域です。健康で文化的な都市生活や機能的な都市活動を確保するために、都市計画法、その他の法令の規制を受ける土地の範囲であり、自然的、社会的条件等を勘案し、一体の都市として総合的に整備、開発及び保全する必要がある区域について定めています。
準都市計画区域は、都市計画区域外において土地利用の規則、誘導を行わず放置すれば、将来一体の都市として整備、開発及び保全に支障が生じる恐れがある区域に定めます。つまり、準都市計画区域は土地利用の整序を目的としており土地利用に関する都市計画は行えますが、都市施設や市街地整備事業は定めないこととなっています。

市街化区域及び市街化調整区域

都市の無秩序な市街化を防止し良好な市街地整備を進めるため、都市計画区域を優先的に市街化する区域（市街化区域）と当面市街化を抑制すべき区域（市街化調整区域）に分ける制度を一般的に線引き制度と呼んでいます。
市街化区域では、市街地開発事業や都市施設の整備を優先的に行うほか、民間の開発行為も一定の基準にかなったものは許可されます。
一方、市街化調整区域においては、特定の基準に合致しない開発行為や建築行為は原則禁止されています。また、都市施設も市街化を促進する恐れのある施設は原則として整備しないものとされています。

地域地区

地域地区は、健康で住みやすく効率的な土地利用を実現するために、建築物等について規制・誘導を行う制度です。土地の特性や土地利用の動向を考え、住宅環境の保護、商工業等都市機能の維持増進、美観風致の維持、公害の防止等健康で快適かつ能率的な都市環境を形成し、保つために定められます。

用途地域

用途地域は、土地利用の計画の基本となるもので、さまざまな用途形態の建築物が無秩序に混在することによって生じる騒音・悪臭・日照阻害等を防止するために指定される建築規制です。地域の特性に応じ建築物の用途、建蔽率、容積率、高さ等を規制し、良好な生活環境や適正な都市機能を有する健全な市街地の形成を図ります。このため用途地域の種類は、大きく住宅系、商業系、工業系があり、多様な住環境や都市機能に対応したきめ細かい建築規制が図れるよう8つの住宅系地域、2つの商業系地域、3つの工業系地域があります。

• 第一種低層住居専用地域
  低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建てることが出来ます。
• 第二種低層住居専用地域
  主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小中学校などのほか、150ｍ2までの一定の店舗などが建てることが出来ます。
• 第一種中高層住居専用地域
  中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学、500ｍ2までの一定の店舗などが建てることが出来ます。
• 第二種中高層住居専用地域
  主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学などのほか、1,500ｍ2までの一定の店舗や事務所などが建てることが出来ます。
• 第一種住居専用地域
  住居の環境を守るための地域です。3,000ｍ2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てることが出来ます。
• 第二種住居専用地域
  主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックスなどは建てることが出来ます。
• 準住居地域
  道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
• 田園住居地域

    農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域です。

• 近隣商業地域
  近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てることが出来ます。
• 商業地域
  銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や小規模の工場も建てることが出来ます。
• 準工業地域
  主に軽工業の工場等の環境悪化の恐れのない工業の業務の利便を図る地域です。危険性、環境悪化が大きい工場以外は、ほとんどの工場を建てることが出来ます。
• 工業地域
  主として工業の業務の利便の増進を図る地域でどのような工場でも建てることが出来ます。住宅や店舗は建てることが出来ますが、学校、病院、ホテルなどは建てることが出来ません。
• 工業専用地域
  専ら工業の利便の増進を図る地域です。どのような工場でも建てることが出来ますが、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てることが出来ません。

特別用途地区

特別用途地区は、用途地域を補完し、特別の目的から土地利用の増進、既存の環境の保護等を図り、より詳細な土地利用の実現を図ります。この地区内における建築物その他工作物に関する制限については、建築基準法第49条及び第50条の規定により、原則、市町村の条例により建築物の制限を緩和または強化しています。

特定用途制限地域

特定用途制限地域は、都市計画に用途地域が定められていない土地の区域内において、良好な環境の形成または保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、位置、区域のほか、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定めるものです。

高度地区

高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、土地利用の増進を図るため、建築の高さの最高限度、最低限度を定める地区です。

高度利用地区

高度利用地区は、用途地域内の市街地において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度、並びに壁面の位置の制限を定める地区です。

防火地域及び準防火地域

防火地域及び準防火地域は、市街地における火災による都市災害の危険を防除するために定めるものであり、防災上特に重要な地域において、建築構造等についての規制を行います。

景観地区

市街地における良好な景観の形成を図るために、建築物及び工作物の形態意匠を制限し、必要に応じ、建築物の高さの最高限度又は最低限度、壁面の位置の制限、建築物の敷地面積の最低限度を定める地区です。

風致地区

風致地区は、都市内における良好な自然的景観を維持し、樹林地等緑の保全を図るために定める地区です。建物の建築のほか、土地の造成、木竹の伐採等について風致を維持するため必要な規制を条例で定めます。

駐車場整備地区

道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保するために、自動車交通が著しく輻輳する商業地域、近隣商業地域やその周辺の地域に定めます。

臨港地区

臨港地区は、港湾管理に必要な地区を定めます。地区内は商港区等の区分があり、用途地域の指定があっても、建築物、構築物は、区分の条例によって規制しています。

特別緑地保全地区

特別緑地保全地区は、生態系に配慮したまちづくりのための動植物の生息、生育地となる緑地等の保全を図ることを目的とする地域地区です。

生産緑地地区

農地等の生産活動により生まれる優れた緑地機能及び多目的保留地機能に着目し、都市計画上、市街化区域内にある農地を保全し、良好な都市環境を形成するために定められます。

伝統的建造物群保存地区

伝統的建造物群の主として外観上認められるその位置、形態、意匠等の特性をその周囲の環境と併せて保存することを目的とし、その規制内容については文化財保護法に基づく市町村条例により定められます。

地区計画等

地区計画は、都市計画区域内のまとまりある「地区」を対象として、住民の意向を反映しながら、市町村が地区の特性に応じたきめ細かい計画を定め、建物等を規則・誘導し、住みよい特色のあるまちづくりを総合的に進めるための制度です。

開発許可制度

開発許可制度とは、都市計画区域内の無秩序な市街化を抑制し、安全で適正な市街地の形成を促すために、開発行為（主として建築物の建築または特定工作物の建設の目的で行う土地の区画形質の変更）を規制、誘導する制度です。
一定規模以上の開発行為を行う場合は、あらかじめ知事（都市計画区域を有する市町村については、当該市町村長）の許可が必要です。開発面積や予定建築物に応じて、道路、公園、排水施設、防災施設等が技術基準（法第33条）及び市町村条例に定める技術基準に適合していれば許可されます。なお市街化調整区域内では、大規模な計画的開発や条例で定める開発区域内の要件を満たす開発以外は原則として開発することはできません。

区　　　　域			開発許可が必要な開発行為
都市計画区域	線引き都市計画区域	市街化区域	1,000平方メートル以上の開発行為
		市街化調整区域	全ての開発行為
	非線引き都市計画区域		3,000平方メートル以上の開発行為
準都市計画区域			3,000平方メートル以上の開発行為
都市計画区域及び準都市計画区域以外			10,000平方メートル以上の開発行為

都市計画施設等区域内の建築等の制限

都市計画施設、市街地開発事業の施行予定区域内での建築に際しては、市町村長の許可が必要です。これは、都市計画決定された施設等が将来円滑に事業ができることを目的としていますが、この許可申請を「53条申請」と呼びます。
私権の不当な制限をさけるためその建築物が都市計画に適合しているか、または、階数が2以下で地階が無く主要構造部が木造、鉄骨造等で移転・除去が容易なものであれば許可されます。

建築基準法

• 建築基準法（外部リンク）
• 詳しくは建築住宅課のページを参照

建ぺい率・容積率等の制限

都市計画区域または準都市計画区域内では、防火上、衛生上等の見地から、建築物の規模が制限されるとともに、敷地内に一定割合以上の空地を確保させることになっています。

ここで、建築面積の敷地面積に対する割合を「建ぺい率」、延べ面積の敷地面積に対する割合を「容積率」といいます。

建ぺい率の制限

建ぺい率の最高限度は建築基準法第53条において用途地域の種別に応じて規定されていますが、具体的には同じ用途地域のなかでも都市計画によって定められています。
なお、防火地域内にある耐火建築物、角地にある建築物等については緩和されています。

容積率の制限

容積率の最高限度は建築基準法第52条において用途地域の種別に応じて規定されていますが、具体的には都市計画によって定められた容積率の最高限度と敷地前面道路の幅員によって定まる容積率の最高限度のいずれか厳しい方をとることによって具体的な建築物の容積率の最高限度が決まります。

高さに関する制限

建築基準法では、主として隣地の日照、採光、通風上の関係あるいは都市計画上の都市密度との関係等から建築物の高さを制限しています。

第一種・第二種低層住居専用地域内の高さの制限

第一種・第二種低層住居専用地域においては、この地域が低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域等であることから、建築物の高さは、10メートルまたは12メートルのうち都市計画において定められたものを原則超えてはならないとされています。

道路斜線制限

狭い道路に面して建物が建つことによって、日照、採光、通風等への悪影響を防ぎ、また、ビルの谷間を造らないようにするために、建築物の各部分の高さは前面道路の幅員に応じて制限を受けます。

 

隣地斜線制限

日照、採光、通風等の隣地建築物への悪影響を防ぐために、建築物の各部分の高さは隣地境界線との関係から制限を受けます。

 

北側斜線制限

第一種・第二種低層住居専用地域ならびに第一種・第二種中高層住居専用地域内において、北側にある建築物の日照等を確保するために、建物の各部分の高さは真北方向の前面道路の反対側境界線または敷地境界線からの距離に比例して制限を受けます。

道路関係による制限

建築物の接道義務

都市計画区域および準都市計画区域内の建物の敷地は、原則幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない。
ここでいう道路とは、以下の道路である。

• 「公道」＝道路法による道路、都市計画法、区画整理法等による道路
• 公道として2年以内に造られる予定のものとして特定行政庁が指定したもの
• 「位置指定道路」＝一定の技術的基準に適合しているものとして特定行政庁からその位置の指定を受けた私道
• 建築基準法が適用されたときすでにあった幅員4メートル以上の道
• 建築基準法が適用されたときすでに建築物が建ち並んでいる幅員が4メートル未満の道で特定行政庁が指定したもの（いわゆる「2項道路」）
  ただし、この場合、右図のように道路の中心線から2メートル（片方が水路等であるときは反対側から4メートル）後退した線が道路の境界線とみなされ、建築物は建築できない。（いわゆる「セットバック」）

  
   

道路内建築制限

都市計画区域内において、建築物または敷地を造成するための擁壁（ようへき）は、道路内に、または道路に突き出して建築し、または築造してはならないこととされています。
これは、市街地における道路が、単なる通行の場にとどまらず、災害時の避難路、消防活動の場、沿道の建築物のための日照・採光・通風等の確保等、安全で良好な環境の市街地を形成するうえで極めて重要な機能を果たしているからで、このような道路の空間を確保するために制限を課されています。

壁面線

街区内の建築物の位置を整え、その街区内の環境の向上を図るために、建築物と道路境界線の間に一定の空地を確保させるもので、特定行政庁がこれを指定します。
壁面線が指定されると、建築物の壁や柱、または高さ2メートルを超える門や塀はこの線を越えて建築してはならないといった制限が課されます